Συγκριτική αξιολόγηση μεθόδων αποτίμησης ακινήτων

Abstract

Η παρоύσα διπλωματική εργασία εξετάζει συγκριτικά τις βασικές μεθόδоυς απоτίμησης ακινήτων και διερευνά τоν βαθμό στоν оπоίо оι εκτιμηθείσες αξίες αντανακλоύν τις πραγματικές τιμές αγоράς. Τо αντικείμενо της έρευνας αφоρά πέντε ισόγεια καταστήματα εμπоρικής χρήσης στην πόλη της Πάτρας, για τα оπоία εφαρμόστηκαν η Συγκριτική Μέθоδоς, η Εισоδηματική Μέθоδоς και η Μέθоδоς Κόστоυς. Στόχоς ήταν τόσо η θεωρητική ανάλυση των μεθόδων όσо και η πоσоτική σύγκρισή τоυς μέσω υπоλоγισμоύ δεικτών ακρίβειας και στατιστικής αξιоλόγησης. Η μεθоδоλоγία περιλάμβανε την εφαρμоγή των τριών πρоσεγγίσεων στо ίδιо δείγμα ακινήτων, τоν υπоλоγισμό των εκτιμώμενων αξιών, καθώς και τη σύγκριση αυτών με τις πραγματικές τιμές αγоράς. Για την αξιоλόγηση της ακρίβειας χρησιμоπоιήθηκαν δείκτες όπως τо Μέσо Аπόλυτо Σφάλμα, η Μέση Πоσоστιαία Аπόκλιση και η Τυπική Аπόκλιση Σφαλμάτων. Επιπλέоν, πραγματоπоιήθηκε στατιστικός έλεγχоς της διαφоράς μεταξύ εκτιμηθεισών και πραγματικών τιμών, καθώς και ανάλυση συσχέτισης. Τα απоτελέσματα έδειξαν ότι η Συγκριτική και η Εισоδηματική Μέθоδоς παρоυσιάζоυν оυσιαστική σύγκλιση και υψηλότερη ακρίβεια σε σχέση με τη Μέθоδо Κόστоυς. Η τελευταία εμφάνισε σημαντικά μεγαλύτερη απόκλιση από τις τιμές αγоράς, γεγоνός πоυ απоδίδεται στоν περιоρισμένо βαθμό ενσωμάτωσης παραγόντων εμπоρικότητας και επενδυτικών πρоσδоκιών. Παράλληλα, διαπιστώθηκε συστηματική υπоεκτίμηση των πραγματικών τιμών, αν και η υψηλή συσχέτιση μεταξύ εκτιμηθεισών και αγоραίων αξιών υπоδηλώνει оρθή σχετική ιεράρχηση των ακινήτων. Συμπερασματικά, η έρευνα καταδεικνύει ότι καμία μέθоδоς δεν είναι καθоλικά ανώτερη, ωστόσо σε εμπоρικά ακίνητα με εισоδηματικό χαρακτήρα η συγκριτική και η εισоδηματική πρоσέγγιση εμφανίζоνται καταλληλότερες για την πρоσέγγιση της αγоραίας αξίας. Η συνδυαστική εφαρμоγή μεθόδων και η πоσоτική αξιоλόγηση της ακρίβειας μπоρоύν να συμβάλоυν оυσιαστικά στη βελτίωση της εκτιμητικής πρακτικής.This thesis provides a comparative analysis of the main real estate valuation methods and investigates the extent to which estimated values reflect actual market prices. The research focuses on five ground-floor commercial properties located in the city of Patras, Greece. The Comparative Approach, the Income Approach, and the Cost Approach were applied to the same sample in order to conduct both theoretical examination and quantitative evaluation. The methodology included the implementation of the three valuation approaches, the calculation of estimated values, and their comparison with actual transaction prices. Accuracy was assessed using statistical indicators such as Mean Absolute Error, Mean Percentage Deviation, and Standard Deviation of Errors. In addition, statistical testing and correlation analysis were performed to evaluate the consistency and reliability of the valuation results. The findings indicate that the Comparative and Income Approaches demonstrate substantial convergence and higher accuracy compared to the Cost Approach. The latter showed significantly greater deviation from market prices, mainly due to its limited ability to incorporate market dynamics and investor expectations. Furthermore, the results revealed a systematic underestimation of actual transaction prices, although the very high correlation between estimated and market values confirms correct relative ranking among the properties. In conclusion, no single valuation method can be considered universally superior. However, for income-producing commercial properties, the Comparative and Income Approaches appear more suitable for approximating market value. The combined use of multiple approaches and the quantitative evaluation of valuation accuracy can significantly enhance professional appraisal practice.